“같은 집인데 왜 내 연금은 적을까? 주택연금 집값 산정 기준 총정리”

안녕하세요.
노후 소득을 준비하며 주택연금에 관심을 갖고 계신 분들이 많으시죠?
지난 포스팅에 이어 이번에도 주택연금에 대해 다뤄보려고 하는데, 큭히 “내 집이 얼마나 평가될까?”는 주택연금 신청 시 가장 큰 궁금증 중 하나인데요.

같은 동네, 비슷한 연식의 집인데도 월 연금 수령액이 수십만 원 차이 나는 이유,
혹시 주택가격 산정 방식 때문일 수 있다는 사실 알고 계셨나요?

오늘은 주택연금에서 집값이 어떻게 평가되는지,
그리고 내 집에 유리한 산정 방식과 감정평가 활용법까지
자세하고 쉽게 정리해드릴게요.

1. 주택연금이란?

주택연금은 만 55세 이상 고령자가 자신이 거주하는 집을 담보로 맡기고 매달 연금을 받는 제도입니다.
한국주택금융공사(HF)가 운영하며, 집은 계속 소유하면서 살 수 있다는 점이 가장 큰 장점이에요.

신청 조건 요약
• 만 55세 이상
• 부부 기준 주택 공시가격이 12억 원 이하
• 본인 명의의 1주택 (또는 일시적 2주택 허용)
• 소유권 이전 없이 거주하며 매달 연금 수령
• 사망 후엔 남은 금액 정산 → 상속인에게 귀속

주택을 처분하지 않고도 평생 안정적인 소득을 확보할 수 있어
노후를 대비하는 가장 실용적인 방법 중 하나로 꼽히고 있어요.

2. 주택가격 산정 기준 4가지 – 가장 낮은 금액을 적용

HF는 다음의 4가지 방식 중 가장 낮은 금액을 기준으로 연금액을 산정합니다.

구분 설명 특징
한국부동산원 시세 정부 공식 시세 (아파트 중심) 실거래가 반영, 공신력 높음
KB부동산 시세 KB국민은행 민간 시세 실거래 기반, 지역별 시세 다양성
공시가격 국토부 고시 세금 기준가 시세보다 70~80% 수준으로 낮게 책정됨
감정평가액 감정평가사 2인 평가 최근 실거래, 입지, 상태 등 반영 → 가장 실질적인 시세 반영

참고로 감정평가액은 HF가 지정한 감정평가사가 현장 방문 및 서류 검토를 통해 책정하며,
평가사 2인의 금액 중 더 낮은 값을 적용합니다.

이 중 가장 낮은 금액이 주택가격으로 확정돼 연금액 산정에 사용되기 때문에
실제 시세보다 낮은 기준이 적용되면 연금이 적게 나올 수 있어 주의가 필요합니다.

3. 주택유형별 유리한 산정 방식

주택의 유형에 따라 적용 가능한 산정 방식이 다르고, 유리한 방식도 달라요.
시세 데이터가 풍부한 아파트와 달리 단독·빌라 주택은 감정평가가 유리한 경우가 많습니다.

주택유형 유리한 방식 이유
아파트 한국부동산원/KB시세 거래 많아 시세가 정교하게 잡힘
단독주택 감정평가액 시세·거래 부족, 공시가 저평가
다가구/다세대/빌라 감정평가액 거래량 부족, 리모델링 등 반영 어려움
리모델링/특수구조 주택 감정평가액 외관·위치·상태 등을 평가 반영 가능

특히 오래된 단독주택이나 시세 정보가 없는 빌라는
감정평가를 통해 연금 수령액을 높일 수 있는 가능성이 큽니다.

4. 자주 묻는 Q&A – 감정평가 꼭 해야 할까?

Q1. 감정평가는 의무인가요?

아니요.
시세 확인이 가능한 아파트는 별도 감정 없이도 평가가 잘 이루어져요.
하지만 시세가 없거나 공시가격만 존재하는 단독·빌라 등은
감정평가를 통해 연금 수령액을 올릴 수 있는 기회가 생깁니다.

Q2. 감정평가 비용은 얼마나 하나요?

2024년 기준, 집값 6억 원 기준 약 77만 8,800원입니다.
수수료는 감정평가를 요청한 신청자가 부담하며, 집값에 따라 달라집니다.
수수료 부담은 있지만, 월 연금이 수십만 원 이상 늘어날 수 있어
충분히 고려해볼 만합니다.

Q3. 감정평가하면 무조건 더 많이 받나요?

반드시 그렇진 않습니다.
HF는 4가지 방식 중 가장 낮은 금액을 기준으로 삼기 때문에
감정평가액이 공시가격보다 낮게 나올 경우 감정가는 적용되지 않습니다.
하지만 일반적으로는 감정가가 공시가보다 높게 나오는 경우가 많기 때문에
특히 단독·다가구 주택 소유자에게는 유리할 가능성이 큽니다.

Q4. 감정평가는 순차 적용인가요?

HF는 원칙적으로
① 시세 → ② KB시세 → ③ 공시가격 → ④ 감정평가액
순서로 적용하지만,
가입자가 요청하면 감정평가를 우선 적용할 수도 있습니다.
즉, 시세가 없거나 공시가격이 지나치게 낮을 경우
가입자가 감정평가를 요청함으로써 감정가 기준을 적용할 수 있어요.

5. 공시가격은 연금액 산정 기준? 절반만 맞는 이야기

많은 분들이 “주택연금은 공시가격을 기준으로 연금액이 산정된다”고 생각하시는데,
사실 공시가격은 연금액 산정이 아닌 가입 자격을 판단하는 용도가 많습니다.

용도 공시가격
주택연금 가입 조건 확인 (12억 이하) O 사용
월 연금 수령액 산정 시세가 없는 경우 O 가장 낮은 기준 중 하나로만 사용됨

예를 들어 공시가 12억 원짜리 주택은 시세로 17~18억 원 수준일 수 있어
시세 기준으로는 가입 불가 대상이지만, 공시가 기준으로는 가입이 가능합니다.
반면 연금액을 산정할 때는 시세가 확인되면 공시가는 적용되지 않으며,
시세 확인이 어렵다면 감정평가액을 기준으로 적용할 수 있습니다.

6. 실제 적용 예시

산정 방식 금액 (예시)
한국부동산원 시세 제공 없음
KB부동산 시세 없음
공시가격 1억 8천만 원
감정평가액 2억 5천만 원

이 경우 시세가 없어 기본적으로는 공시가격 1억 8천만 원이 적용되지만,
가입자가 감정평가를 요청해 2억 5천만 원으로 인정받게 되면
연금 수령액이 월 20만~40만 원 이상 차이 날 수 있습니다.
평생 수령액으로 보면 수천만 원 이상의 차이가 생기게 되는 셈이죠.

7. 실제 사례와 오해 바로잡기

뉴스 기사와 포털 댓글에서 흔히 볼 수 있는 오해로
“우리 집은 실거래가 5억인데 공시가 3억이라 손해 본다”는 불만이 많습니다.
하지만 주택연금은 무조건 공시가만 적용하는 것이 아니라
시세, 감정가 등 다양한 기준 중 가장 낮은 금액을 적용하기 때문에
상황에 따라 감정평가로 보완이 가능합니다.

또한 HF는 “공시가를 기준으로만 월 지급금을 산정하는 것은 오해”라고 명확히 밝혔습니다.
시세가 없는 경우에만 공시가격을 차선책으로 삼는 구조이기 때문에
단독·다가구·빌라 등은 감정평가 요청을 통해 충분히 연금액 향상을 도모할 수 있어요.

8. 마무리 Tip – 내 집 가치를 지키는 똑똑한 선택

시세가 없는 주택이라면 감정평가를 적극 고려해보세요.
감정평가 수수료는 들지만, 평생 매달 받는 연금이 달라질 수 있는 중요한 결정입니다.
HF 홈페이지에서 연금 수령액을 미리 시뮬레이션해보고
필요 시 감정평가 요청도 전략적으로 활용해보세요.

“내 집의 진짜 가치를 인정받고, 더 든든한 노후를 준비해보세요.”
감정평가 하나로 연금이 100만 원 가까이 달라질 수도 있답니다.