“전세 10년 계약갱신권, 세입자를 위한 법일까? 부작용은?”

안녕하세요!
10년이면 강산도 변하는데
세입자는 그대로일 수도 있다는 소식이에요.


최근 더불어민주당이 추진하는
‘전세 10년 계약갱신권’ 법안이
큰 화제가 되고 있어요.
이 법안은 세입자의 주거 안정성을 보장하기 위해
기존 2+2년(최대 4년) 계약 갱신을
최대 10년까지 연장할 수 있도록 하는 내용인데요.

하지만 전세 시장과 부동산 업계에서는 이에 대한
우려의 목소리도 커지고 있어요.
과연 이 법안이 전세 시장에 어떤 영향을 미칠지,
또 국민들은 임대차 계약기간에 대해
어떻게 생각하는지 함께 알아볼게요.

1. 민주당 ‘전세 10년 계약갱신권’ 법안이란?

현재 전세 계약은 **기본 2년 + 2년 연장(계약갱신청구권)**으로 보장되고 있어요.
즉, 세입자는 원하면 최대 4년까지 거주할 수 있는데요.

이번 개정안은 다음과 같은 내용을 담고 있어요.

✅ 계약갱신청구권 확대
• 세입자는 최대 10년까지 계약 갱신 가능
• 임대인은 특별한 사유가 없으면 갱신 거부 불가

✅ 전월세상한제 확대 적용
• 기존 계약뿐만 아니라 신규 계약에도 임대료 5% 인상 상한 적용

✅ 임대인의 갱신 거부 요건 강화
• 집주인의 실거주 요건을 엄격하게 제한
• 위반 시 벌칙 및 손해배상 청구 가능

✅ 보증금 보호 장치 도입
• 전세보증금 반환보증 의무화 방안 논의

세입자 입장에서는 안정적으로 거주할 수 있는
장점이 있지만, 임대인과 시장에는
어떤 변화가 생길지 궁금해지네요.

2. ‘전세 10년 계약갱신권’ 법안이 미칠 영향은?

이 법안이 시행되면 세입자와 임대인 모두에게 영향을 미치게 돼요.
좋은 점도 있지만 우려되는 부분도 있겠죠?

✅ 긍정적인 영향

✔ 세입자의 주거 안정성 증가
• 장기 거주 가능, 불필요한 이사 비용 절감

✔ 전세 사기 방지 효과
• 임대인의 임차인 교체 빈도 감소 → 보증금 반환 문제 완화

✔ 주택 시장 안정화 기대
• 단기적인 전세난 해소 가능

❌ 부정적인 영향

✔ 전세 매물 감소 우려
• 장기 계약 부담으로 인해 임대인이 전세 대신 월세로 전환 가능
• 전세 물량이 줄어들면 전셋값 상승 가능성

✔ 신규 세입자의 부담 증가
• 기존 세입자는 안정적이지만, 새로운 세입자는 높은 전세금을 내야 할 수도 있음
• ‘이중 가격 현상’(기존 세입자와 신규 세입자의 전세금 차이)이 심화될 가능성

✔ 임대인의 재산권 침해 논란
• 집주인의 자유로운 계약 체결권이 제한될 수 있음
• 헌법상 재산권 침해 문제로 이어질 수도 있음

✔ 전세제도 자체의 위축 가능성
• 전세보다 월세 선호가 증가하면서 전세 자체가 사라질 가능성

3. 기존 임대차법 개정 이후 전세 시장의 변화

이미 2020년 **임대차 3법
(계약갱신청구권제, 전월세상한제, 전월세신고제)**이 도입되면서 전세 시장에는 큰 변화가 있었어요.

📌 주요 변화
• 전세 매물 감소 → 전세에서 월세로 전환하는 임대인 증가
• 전셋값 급등 → 갱신 계약과 신규 계약 간 가격 차이 발생
• 임대인-임차인 갈등 증가 → 계약갱신 거부, 위장 실거주 문제 증가

이번 법안이 시행되면 이러한 문제들이 더욱 심화될 가능성이 크다는 점이 전문가들의 주요 우려랍니다.

4. 국민들은 몇 년짜리 계약을 선호할까?

국토연구원이 2023년 전국 성인 2,000명을 대상으로 임대차 계약기간 선호도 조사를 했어요.

📊 설문조사 결과

선호 계약기간 응답 비율
2+2년 (현행 제도 유지) 54.1%
2+1년 (더 짧게) 22.4%
2+3년 (5년 보장) 12.2%
2+10년 (최대 10년 보장) 8.9%

대부분의 국민들은 현행 2+2년 제도를 선호하고,
10년 보장형 계약을 원하는 비율은 상대적으로 낮았어요.
지나치게 긴 계약보다 적절한 기간의 계약을 원한다는 점이 눈에 띄네요.

5. 결론 – 전세 10년 계약갱신권,
신중한 검토가 필요해요

민주당이 추진하는 ‘전세 10년 계약갱신권’ 법안은
세입자의 주거 안정을 강화하려는 의도이지만,
부작용 또한 만만치 않다는 점이 문제예요.

🔎 핵심 요약

✅ 세입자 보호 강화 효과 있음
❌ 하지만 전세 매물 감소, 신규 임차인의 부담 증가, 전셋값 상승 등의 부작용 예상
❌ 전세 시장 위축 & 월세 전환 가속화 가능성
✅ 국민 조사 결과 대부분의 사람들이 현행 2+2년 제도를 선호

전세 10년 보장이 세입자에게는 긍정적인 변화일 수도 있지만, 장기적으로는 전세 시장이 줄어들고 월세 중심으로 변화할 가능성도 크다는 점을 고려해야겠어요.

법안 도입 전에 충분한 논의와 보완책이 필요할 것 같아요.